铁山坪二手房（铁山坪房价

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超越锦绣山庄的重庆老别墅，20年后价格翻4番起拍，贵还是便宜？

2022年，一重庆龙湖香樟林二手别墅挂出1500万天价，这还是法拍席上的基础价格！

香樟林也算是重庆楼市上的传奇。据资深重庆房地产人士回忆，在2001年最初开盘时，湖滨独栋单价约9000-13000元/㎡，当时这个价格,是超越了锦绣山庄的。

这栋别墅面积为300多平，从单价来看，差不多要4万一平，相比20年前的开盘价，涨了差不多4倍！

单从价格涨幅来说，20年4—5倍的涨幅，是符合市场规律的。譬如，2002年重庆主城区最低工资为360元/月，2021年为1800元/月，房价基本上也是这个涨幅。

然而，这套香樟林别墅的价格是起拍最低价格，后续还有溢价空间，还是享受到了中国这20年来房地产市场价格上涨的红利。这也是二手房市场，对别墅保值能力的最真实反馈，

为什么会它能有这样的表现力？业内人士分析，其一是香樟林容积率极低，为0.5；其二是位于内环区域，中心地段。其三是品牌影响力。

其实，如果你翻开重庆土拍市场的数据，你会发现，上一次有0.5容积率以下的主城住宅用地拍卖，还是12年前，位置都是铁山坪这样的主城偏远地段。所以，反应到现在的重庆楼市上，能有0.5容积率以下，内环核心地段的别墅产品，相当罕见，仅融创长乐雅颂等有昔年香樟林的优势，前者的地块容积率甚至为0.48，稀缺可见一斑。

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