万科集团发展历程 万科企业发展历史）

8月科学教育网小李来为大家讲解下。万科集团发展历程，万科企业发展历史）这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

以后再谈价值投资，我跟谁急！业绩这么差竟然还能涨停！想想之前20.5元的本，却在14.8元割肉，亏损十三万元，恨啊！

-45.7%，这是万科公司38年来历史上的第三次净利下滑，前两次分别是2008年、1995年。而且可能是万科有史以来下滑最严重的一次（2008年净利下滑16.7%，1995年数据没查到）。公司年报显示roe、营收、净利均大幅下降，创多年新低。尤其是自由现金流居然为负。再也没有东西支撑他的股价了……

这会是万科38年历史上“第三次”穿越周期的正式开始。

新冠疫情解封，地产ICU疯狂救市！一切都这么神奇的发生。

万科的发展过程中，有过三次业绩负增长，1995年，2008年，2022年。如果你研究过房地产发展的历史，就会发现，1995年和2008年都是一个行业的历史大底，同时也是行业洗牌的一年，有一些房地产企业退出了，有一些新的企业进入，并发展到top30的水平。

​太阳底下没有新鲜事，一代新人换旧人，适应环境变化，增强核心竞争力，才能不断穿越周期。

​暴雷出险的也不要太沮丧，2008年恒大和碧桂园都出险了，后面活过来不也就变成第一第二了吗？虽然现在恒大又不行了，但是碧桂园还是很强呀。杨国强这次复活了。

而许家印先生的恒大，目前为止，一口气还在，挺多久难说。

3月30日晚，行业龙头万科发布2021年财报，报告期内实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。

对于这份业绩，万科董事会主席郁亮在年报致股东信的开头就率先自我批评，“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。”

发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，近四年派发现金“红包”均超百亿。网页链接

他，退出万科集团，娶小自己30岁女明星，享受人生。

2012年，万科集团创始人王石和妻子王江穗离婚。

2015年6月，在米兰世博会中国馆活动日现场，王石介绍田朴珺时，大方地说:“这是我媳妇。”

这一年，王石64岁，田朴珺34岁。

2018年10月9日，67岁的王石在美国纽约出席“亚洲创变者”颁奖典礼，荣获2018“亚洲创新变革者”大奖。

王石在获奖感言中说：“Thanks to my wife Meme.”翻译成中文就是：谢谢我的老婆田朴珺。

同样都是女性，朱旭凭借着自己的才华和勇敢，从平凡女子变成了企业传奇人物。而戴姑娘，张姑娘却变成了笑话，其中的差距就是一个“正”字。

欲成大事，先学做人！戴姑娘戴璐，人美身材好，是很多人心目中的女神。30岁年龄在体制内成为一个科级局的副局，比绝大多数的同龄人强了很多很多，其老公同样也是体制内的青年才俊。事发之前，戴姑娘在大众眼里，其实是人生赢家。

事发后，戴姑娘却成了大家茶余饭后的笑谈。她的人生可谓是发生了翻天覆地的变化。该因，她所得到的一切，都是用不正当的手段换来的。做人缺乏正气。

再看朱旭，这位万科“金牌女秘书”，被誉为“独立女性”的典范，据说她的年薪比董明珠还高。她所拥有的一切，都是脚踏实地，凭借着自己的奋斗得来的。

朱旭，从一个平凡女子到今天的企业传奇人物，她秉承的就是做事先做人的道理，纵观她所走过的道路，都是正气凛然。同样有容颜，但她选择了用才华吃饭。

朱旭在大学时代就很优秀，上了名校，毕业后进入了税务局工作。在别人看来，这就是一个铁饭碗，但朱旭却觉得这样稳定的环境对自己的发展不好。所以她选择了离职，想做一个有挑战的工作。

因为之前的履历很好，加上朱旭本人也很干练，离开税务局后，她应聘到了万科董事会秘书的工作。那个时候，很多人觉得朱旭的选择是不明智的，为什么要离开那么好的单位选择去企业任职呢。而且一些人对秘书这个岗位有一些不好的认知。

事实上，这些人并不了解大型企业董事会秘书的概念，这个职位是管理层，并非是大家观念中的小秘书。朱旭进入万科后，如鱼得水，其个人能力得到了很好的发展。据悉，她在万科集团的好几次重要历程中都起到了关键作用。

因为能力得到了认可，为公司创造了巨大的价值，所以万科给她开出高达840万的年薪，这要比董明珠的年薪还高。

同样都是美丽的女性，朱旭通过自身的能力成为金牌女秘书，成为新时代女性的代表。而戴璐和张津瑜却想走捷径，虽然得到了一时的快活，却最终成为大家眼中的笑话。

所以说，选择不同，结果不同。

女性想要幸福，一定要靠自己去奋斗，去努力，要用正确的方式追寻人生理想，做一个像朱旭这样的“大女人”，把生命的主动权牢牢握在自己手中。

【引入社会资本参与苏州古城保护更新？改“红”了淮海街的万科又与历史文化名城保护区、园林集团合作签约了】#苏州头条##苏州楼市#

苏州是一座历史文化名城，传统与现代、保护与发展，是这座集古典与现代为一体的魅力之城所面临的时代大考。更新与再生，是城市的天赋。“城市更新”话题，本身就是一种突破，是未来城市发展的重要议题。

昨天（8月11日），苏州国家历史文化名城保护区管委会与万科股份、园林集团三方举行战略合作签约，将通过政府推动市场化运作，引入社会资本参与古城保护更新，合力擦亮国家历史文化名城金字招牌。根据协议，合作三方将以“平等互利、优势互补、相互支持、长期合作、共同发展”为原则，进一步推动历史文化遗存保护与经济发展良性互动。保护区将致力于打造良好的投资运营环境，园林集团与万科股份将充分发挥资本、资源、技术等优势，就地方项目投资、基础设施建设、古城保护等项目提供资金、技术、管理等服务。签约仪式上，由市、区共同出资组建的苏州历史文化名城保护与更新置业有限公司与万科股份全资子公司广东瞻云酒店管理有限公司签订合作框架协议，一期合作将聚焦古城32号街坊保护更新，依托畅园深厚的历史文化底蕴，打造精品园林酒店。

众所周知，此前万科已经参与过苏州古城改造，并且改“红”了的经验，没错，就是位于高新区的淮海街。虽然因其日式风格颇受争议，但不可否认，焕然一新的淮海街从硬件、管理、业态、文化等多方面的更新，让每一个市民来这里除了味觉上、视觉上的体验，还有听觉上、心灵上的享受，确实吸引了不少人络绎不绝地前往打卡（当然参观游玩消费都没什么，穿和服打卡实在没有必要），足见万科在丰富城市生活场景、品牌力、服务城市以及复合空间运营等方面的能力还是蛮强的。所以，未来万科对古城32号街坊保护更新到底会如何焕发城市活力还是挺值得期待的。

2021年中国房地产1-8月份销售额排行榜：

1、碧桂园：5606.1亿元

2、万科：4444.75亿元

3、恒大：4417.1亿元

4、融创：4151亿元

5、保利：3742亿元

数据来源：领先指数

我国的三大地产龙头企业，碧桂园，万科，恒大即使在房地产行业走下坡路的今年，依然保持着较高的销售额，也是销售额的前三名，紧随其后的就是融创集团，融创集团的营收很大一部分来自于融创乐园！

在乐园这一块，曾经最大的对手万达，已经开始逐渐退出房地产行业，就在前不久王健林还高调现身与一汽集团的合作仪式，同时宣布万达副总裁以上的高管全部开始换红旗汽车支持国产！而王健林早在负债危机度过以后，就开始逐渐从房地产这个泥潭中抽身，所以融创才有机会爬到这个位置！

而现在三大巨头之一的恒大也开始陷入负债危机，而且负债额度更是远远高于当初的万达集团，恒大集团遭遇的危机貌似也和当初的万达一样，也是步子迈得太大，各种行业都要掺和一下，导致资金链紧张，以至于陷入负债危机！

恒大上半年还能保持4千多亿的营收，主要是因为上半年恒大的危机也没有爆发出来。轨迹最后这一个季度恒大的营收额将会大幅度下跌，可能大家都不敢买他们的房子了，害怕烂尾。但恒大也做出保证，在建项目一定会顺利完工！

恒大这个企业在业界的口碑还是非常不错的，希望他们能顺利的度过这次危机吧，或许可以找老王谈谈心，请教一下经验！#我要上微头条#

万科这估值创历史新低了，比2008年股灾后还低[石化]。

投资人对万科这支股票有着挥之不去的情节，昨天，千呼万唤的一季报终于亮相，现从基本面和技术面做一次全面具体分析：

曾记否，2018年秋天，居安思危的万科率先喊出“活下去！”的口号，震耳欲聋！如今，挣扎在房住不炒的大背景下，往日辉煌早已一去不复返的万科，究竟活出了什么名堂，整出了什么花样呢？

实际上，在房地产行业一直扮演硬汉形象的万科，一季报却真的让人唏嘘不已：毛利率暴跌50%，毛利率低至16.1%，创历史新低；净利率更是不忍直视，惨不忍睹，仅仅只有2.07%。

毫无疑问，万科业绩增速不仅已经大幅放缓，而且持续发展岌岌可危。历史上，万科毛利率长期维持在35%左右，2017年至2019年毛利率分别为：34.1%、37.48%、36.25%，何其荣耀风光。但在2020年开始，连续出现了大幅下滑，毛利率跌至29.25%；今年一季度更是跌至16.1%。注意这不是净利率，而仅仅只是毛利率!

房地产开发的毛利率无非由两点决定：一是拿地时的地价，二是销售时的单价。万科在一季报中也承认，毛利率下滑，主要和近年来地价占房价比提高有关。

考虑到房地产项目的结算周期，今年的毛利率，大多由去年的销售单价、前年的地价决定。当地价仍在上涨，而销售单价却难以同步上涨的时候，房企的毛利率不下滑才怪!

在2020年业绩会上，万科总裁祝九胜曾不无乐观地安慰投资者：短期看房地产利润率仍存在下降趋势，但行业回报率不等于一家企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值——只能说，振振有词而已。

总负债高达1.55万亿规模的万科，在整体经济利率预期上升的趋势下，依靠仅仅只有16.1%的毛利率，是难以活下去的!其所面临巨大考验，现在还仅仅只是开始！

截至一季度末，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，刚刚勉强达到“绿档”企业的标准。至于未来，也许只能祈祷与憧憬了！

值得投资者关注的是，在2020年财报中，万科已经又对存在风险的项目计提了存货跌价准备，合计41.8亿元，较2019年底时上升约40%！2020年计提的存货跌价准备，影响报告期税后净利润19.8亿元，占总利润的5%左右。

据财报披露，新增的计提跌价准备的主要为廊坊的两个项目和保定项目，涉及金额分别为11.04亿和8.77亿元。

4月25日在互动平台上有投资者提问：万科未来房价是否会出现大幅下降？如果出现如何保证“活下去”？万科则回应称，公司不对房价做具体预测，我们相信无论何时，精益运营的企业、能提供好产品好服务的企业，都可以通过自身的努力实现高质量发展。似曾相识的恢复，仍然振振有词……

是的，很早之前，万科董事会主席郁亮就为“活下去”开出了药方——即向制造业学习。事实上，今年以来，郁亮已经多次提出要向美的（80.17，-3.91%）、格力（59.91，+0.67%）、海尔等制造业龙头学习。

郁亮举家电行业的例子说，2007年家电市场就已接近天花板，行业产能过剩。但经过残酷的洗牌后，存活下来的龙头如美的、格力、海尔，最终都凭借好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场，给股东创造了良好的回报。万科也要成为那几家在行业触顶之后存活下来的企业。

我们投资一家公司，不能仅凭管理者的只言片语就信以为真，以康得新为例，当时其董事长豪言万丈，把自己所处的行业吹得天花乱坠，结果呢，现在市场早已销声匿迹，不见身影。

我们不妨看看机构对于万科是什么态度，从一季报股东持有万科股份情况来看，没有一家社保机构参与其中，对于如此身躯庞大的一家上市公司，这是非常特殊的情况，说明市场最稳健与保守的投资机构早已抛弃了万科，而中国人寿旗下的两家基金也是趋之若鹜，正在不断大幅减持。

股价走势上看，与幸福实业股价形成鲜明的对比，万科仍然高高在上，这三年来股价几乎没有什么调整，可是，最近股价刚刚跌破了年线。从月线和季线上看，虽然万科一直在平台上整理，但是，巨大的头部形态特征也越来越明确!

根据本人分析判断，不出所料，走势上，万科A的这个平台就是一个出货平台。目前股价收盘于28.16元，下方最近的一个强支撑在25元附近。

在人口出生率断崖式下跌，在房住不炒的宏观背景下，尤其是受疫情影响，人们经济活动受到了巨大的限制与压抑的条件下，房地产泡沫能够苟延残喘就已经要谢天谢地了，因此，综上所述，强烈建议远离房地产投资，远离万科A，最佳的明智投资策略，无疑是远远地静观其变！以上分析，仅供参考，谢谢!

2005年9月份万科当时最低估值7.5倍左右，但是没有任何人能想到2年后万科的估值被疯狂的干到100倍；2014年2月万科的估值最低5.21倍，我相信当时市场中的参与者没有几个人相信一年后万科的估值可以来到16-7倍；那么此时此刻万科的估值倍打压到5.8倍左右，我不敢判断现在是不是万科的最低估值，但是我可以判断的是目前的万科出现了历史上极少的绝对的布局时机，至于未来几年万科的估值变动到哪里没有人知道，也无需知道；但是唯一不能做的就是被市场的恐慌吓得卖掉手中的筹码；历史不会重演，但是历史可以让你清醒知道自己处于什么位置

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