北苑家园论坛 北苑家园 房源

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三问1，奶西未来3000多套政策房，对于地块8+的影响。

我上来需要重申一下，谁跟您说奶西一定按原价销售？毕竟奶西楼面价没那么高，我还是那句话，不到最后一刻翻牌，没人知道哥俩要怎么出招。其余再来说政策房影响这件事本身。

1 那是不是3000套我真没统计，不过东州肯定是个上2000户的大小区。未来房本满五年，放出来的二手交易房源肯定多，这是一定的。我个人看法是这些房出来以后，市值7万一大关，东西向能不能过6，两说。

2 我们要先明白一件事，东洲家园本身属性不太行。这不是我说的，而是这个项目作为位置还凑合的自住型商品房，当年是到了公开销售阶段才最终卖完的。真稍微行点儿的，我没见着一个到了公开销售这副田地。当年跟他一个水平的都什么哪儿的项目？通县于家务、大兴采育，连门城我印象中都没出这事儿。在这方面东洲家园等于南7环。所以您觉得地界还行的东洲为什么会这样？只能是自己弄的忒差。

3 不大行也就意味着，几乎等于北苑家园保障房的品相。所以问题来了，老北苑与新北苑谁离城里更近？现在又是一个价位么？因此，在未来保值而言，物业管理与品质决定一切。而MWV周边的政策房，明显不太具备管理与品质这两点。

4 既然不具备这两点，周边未来高品质的房产跟这样的房产价格差距拉开有问题么？我认为没问题。这是内城老旧小与次新两个价格的核心逻辑，之前是今天也是，明天还是。我们得尊重客观事实。

5 所以您说MWV政策房对于未来8万+影响，我理解没影响。比这个影响巨大的是，整个崔各庄的严重内卷。

6 所以我说，在拿地价格更低的MWV面前，我们的不确定性太多。一来，地块未来实际卖价是个未知数，且这还不是最可怕的。二来，最可怕的是，您压根儿就不知道后续MWV的剩余两宗未出让地块，出让的最终楼面价几何。延期我认为不至于，但是一手或三手内让人拿走，真不好说。

7 所以当MWV现有两块地5月被拿走时，我就说过，低容积率那个地块系统风险高，谁让你拿地价格那老高...后边的事儿你看明白了么，就敢挨会议室里不停的举牌...

章哥，我最近想尽快入首套房，北京籍，名下无房无贷，工作地点在北三环，现住北四环，住老公的公房，有了两个宝宝后有压力了，想未雨绸缪提前规划他们的将来，所以觉得现在买房时机还可以，想尽快买入上车，现有首付款300 万以内，考虑二居，未来出售时保值的，短期不住放租，之前看了望春院，天居园，新北苑附近，越看思路越混乱，因为常年在北边所以对北边关注度高，又是首套房，总想把杠杆用好，所以不知道买哪里合适我的需求，请章老师略微指点一下，谢谢

回答：

1、 这思路是有点儿乱，简单说吧，自住房相当于选伴侣，只要自己喜欢就行，别人的意见不重要。或者说要多方位考察，从外貌到内涵都得了解。而投资用房则不同，就像招个员工，只要是能赚钱不惹祸就行，其他的都无所谓。

那你们现在选的不自住的，就是投资用房。在招聘员工时，工资不是重点，重点是是否能创造效益。房子也一样，房价不是重点，重点是升值和租金是否合适。

2、 望春园、天居园，都是塔楼多的小区，优势就是价格低。这就相当于员工应聘时要的工资低，当然不是坏事儿，能降低经营成本。但考察过起历史业绩吗？在不好预测未来的时候，是不是应该看看历史走势啊？花几万块钱买支股票还得看看K线图呢，买几百万的房子，光凭感觉是不够的。

天居园是媒体村的二期，在当年很受追捧。建成后先是记者们入住，奥运会之后保洁了一下给业主交房。当时起价1万出头，均价1.3万吧。但当时北京的均价是1万。也就是说这里超过了大盘。可今天大盘是6.4万，天居园跟上了吗？

望春园是北苑家园的，最早定位就是北京的十大边缘集团之一，目的是承接市区溢出人群。所以这里的规划一般，以多收纳人口为目的，都快2008年了，也是盖了不少的塔楼。一期是2007年，三期2009年，均价也是1万左右，等同于大盘均价。那现在大多不到6万，是不是也没赢啊？

所以，这俩小区自住合适，成本低，把户型选好就成。但从投资来讲，其升值不是太好。

3、 从升值来讲，新北苑是很好的，历史价格不列举了，反正板块内的小区，除了商住和别墅，都跑赢大盘了。学区也不错，朝外的校区，只是现在的关系还不算太紧密。这里的优势就是房子宜居，升值快。劣势就是租金有些偏低，大概低10%左右。

4、总之，如果是我建议，那在新北苑选，虽然租金低了点儿，但在房价涨幅面前，这点儿租金收益无所谓了。哪个小区都行，看个人喜好就行，然后算算租售比。仅供参考。

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#北京头条#

下班回家，一路畅通

跟春节时的路况一样

给老婆孩子做饭吃饭

饭后刷完碗整理一波

清华长庚医院门诊只出不进

北苑拂林园社区

永靓家园社区

清河毛纺南小区

建材城东里小区

瑞旗家园二区

离我最近的燕丹村

正在封控施工

没看到具体通知

打算购买三百万左右住房，给老人养老，希望能保值。丰台、朝阳、昌平、通州老破小，哪个区域更有保值性？您有什么推荐区域？目前看过丰台二环外和三环附近的房子，离自己单位近，并且交通便利，但小区确实老破，不知是否值得购入？

北五环外老房和沙河北街家园能够得上的房源也不多，善缘嘉园有点偏，通州北苑可选余地大，就是有点远，朝阳还没去看，不知该如何选择，能否给点建议？买二手的是不是还是要多看看，多比较，还是确定区域重点选择，感觉没什么头绪，能否指点一二？多谢。另外，三定三限房风险大不大？是否建议购买？

回答：

1、300万，养老还能保值，要求不低。一说养老就得交通方便配套全，有大医院和公园。但300万，不是太容易。

2、郊区的老破小多数都保值普通，至少是流动性比较弱。谁大老远跑到郊区也都先选择房龄新品质高的，最后没辙才会买老破小呢，很难说能抬高价格。

丰台南二南三环，“南三北五”听说过吗？意思是南三环的保值性落后于北五环，当然未必是全部，但这价位的老房，能是保值好的吗？所以如果买在这里就是图个交通方便配套全，就医相对方便。但居住条件和保值性什么的，就别期望值太高了。

3、多看看呗，房产的价值由地段儿决定，至少能决定大多数。朝阳看不看的意义不大，不好找到合适的，东五环外都难。朝阳南部三四环有这价位的，但也都是老房，和丰台的性质差不多。朝阳区不太重视南部，保值也普通，略弱于北部。

4、三定三限房没什么风险，正常交易的回迁房而已。是否购买看自己，这种房多数都经济实惠，就是投资的排序靠后，很少有人追捧回迁房，自住为主才合适。

5、我建议就是买南三环的呗。房子是用来住的，让老人住的舒服才重要，没必要太强调什么保值性了，那都是附加的东西。明确主要需求吧，在资金不是很高的情况下，自住和保值是冲突的，自住是消费，保值是投资，很难兼得，只能取舍。

要不就看看房山长阳，地铁跟丰台相对方便。房价4万多，房龄也都挺新，环境不错公园多。据说是宣武医院要建设了，我不知道具体位置。保值情况基本不落后大盘，不过以300万的话基本都是保障房小区，商品房不太好买到，先看看吧。

仅供参考。

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